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商業開發要有前瞻性 但不能把五年後的元素也放進來
BenjaminHAN韓春風
上海豐樹管理有限公司商業投資與零售管理總經理。在中國工作的十多年間，曾歷任加拿大三五集團中國負責人、SM集團中國零售開發業務的高級副總裁、GMS CHINA中國總部董事總經理等，熟悉亞洲特別是中國的城市規劃、商業房地產操作運行方式。
5月8日，新加坡最大零售、娛樂和生活休閑目的地商業購物中心怡豐城(VivoCity)，進駐中國內地華南片區的首個購物中心南海怡豐城試業。
這一"新派"購物中心來頭不小，為何選址佛山、有何獨到之處？該項目商業投資與零售管理領域負責人BenjaminHAN(韓春風)在整個訪談中，始終帶著儒雅、溫暖的微笑，用專業、認真的態度一一作答，這一切與有著"花園城市"之稱的世界頂級商務、時尚之都新加坡，有著巧合的神似。
要引導消費者 但不能是陌生東西
南方都市報(以下簡稱"南都")：南海怡豐城是怡豐城(VivoC ity)首次進駐華南地區的項目？
BenjaminHAN：在中國內地目前已經有西安怡豐城開業，在華南片區是首次進駐。不過，佛山南海怡豐城是豐樹集團首次嘗試在中國內地從投資拿地、商業購物中心開發運營以及緊鄰住宅等部分整體開發模式。
南都：為什麼選在佛山，而不是深圳、廣州等一線城市？
BenjaminHAN：從過去幾年來看，中國一線城市的商業零售競爭已經比較激烈，且獲取土地的代價非常高。廣州、深圳的商業業態已相對飽和，而佛山本地經濟發展蓬勃，且與香港有密切的關系與傳承，未來消費能力的增長率無可限量。現在很多國內、國際的房子信用貸款利息貸款全省皆可處理知名商業項目湧入佛山，正是可以一起"把餅做大"的好機會。
南都：新加坡商業中心的娛樂、藝術類元素很熱門也很新潮，會否擔心水土不服？
BenjaminHAN：作為購物中心的運營者，我們在一定程度上需要引導消費，但不能是對消費者來說非常"陌生"的東西，而是需要在有"親切感"的同時加入新的元素。商業開發需要前瞻性，期望滿足未來三到五年的消費需求，但是現在還不能把五年後的元素放進來，現在呈現出來就會"水土不服"。
說到藝術空間的展示，南海怡豐城所做的並不是單純地為瞭展覽而進行展示，可能更成為購物中心的一個"點綴"。同時，也希望借助這樣形式，給本地藝術傢、藝術工作者，有更多展示作品的空間。
廣東人講究"吃" 餐飲比例達30%
南都：為什麼會做目前這樣的規劃定位？
BenjaminHAN：南海怡豐城是整個"華南新加坡城"一至四期的重要核心部分，關於這個購物中心的定位，我們事先做瞭大量的市場調研從而達到目前呈現的平衡狀態，並且期望能夠滿足未來三五年的需求。
首先考慮到當地消費模式和習慣，廣東人對"吃"非常講究，而且很懂得"吃"，所以南海怡豐城餐飲的比例比較高，從傳統商業約20%的占比提高到瞭30%以上。同時，購物中心內將引入很多兒童、傢庭娛樂的元素和設施以及藝術展示空間等，希望達到滿足全傢每一個成員的希望和消費需求。
南都：除瞭新品牌，會帶來哪些來自於新加坡的消費理念或者經營模式？
BenjaminHAN：每一個開發者都自有其成功的獨特模式，無論是硬件的設計還是軟件的管理，這就像是一個品牌的D N A，是長期積累形成的經驗和特色。
怡豐城的優勢很多來源於新加坡項目的成功，累積瞭大量國際化的商業開發和運營的經驗。這首先就與其他購物中心有所不同，給消費者一定的新鮮感。除瞭多個新品牌之外，還包括在新加坡比較流行的兒童娛樂、傢庭娛樂等元素。比如，如果你去過新加坡怡豐城，一定會對商場頂層的露天花園印象深刻。
選址偏好潛力片區，而非CBD
南都：介紹一下新加坡怡豐城，或許讓我們對新加坡商業中心有更直觀的瞭解。
BenjaminHAN：新加坡怡豐城2006年建成開業，是新加坡最大的零售、娛樂和生活休閑目的地。怡豐城來源於"vivacity(活潑)"一詞。"怡豐城V ivoCity"則寓意鮮活、刺激的生活體驗。目前新加坡怡豐城凈出租面積超過104萬平方米，地上三層、地下兩層，進駐的商傢超過300傢，與地鐵站對接。2 0 1 0年至2 0 1 3年連續四年獲得A siaO ne頒發的"最佳購物中心"前三名，2013年還獲得由新加坡建設局頒發的"綠色標志金獎"。
南都：同樣的問題是，新加坡怡豐城為什麼也沒有選址在CBD最核心區域？
BenjaminHAN：新加坡怡豐城所在的港灣區，以前是開發利用率較低且老舊的展覽區，但是我們看到瞭區域潛在的價值從而把它發掘出來，最終帶動瞭整個區域，這也給我們開發非傳統CBD核心商業的經驗和能力。同樣是考慮到區域發展潛力，我們沒有選擇傳統的CBD，比如著名的烏節路。
南都：從2006年開業到現在，新加坡怡豐城的運營情況如何？
BenjaminHAN：項目到去年底的數據是"承諾出租率"達到瞭99 .9%，營運狀況樂觀，截止到去年底訪客數量已經接近4100萬，20 13年租戶銷售額比前年增長瞭6.6%，達到瞭6.85億新幣。
零售業和很多行業一樣，市場都是在變動。事實上，新加坡怡豐城在開業之後幾乎一直在不斷地調整和優化。
能激勵親友參與的商業才有吸引力
南都：調整和優化確實是不少已開業購物中心面臨的問題。有何成功經驗？
BenjaminHAN：消費習慣始終是在變動，作為購物中心也應該不斷變化，即使是同一個品牌商傢的經營模式也需要不斷創新。
多年海外商業開發的一則成功經驗是，購物中心的開發商也就是業主，應該與進駐的零售商傢"綁"在一起。我們在新加坡和其他海外項目中，始終與零售商保持密切的關系，就像朋友一樣。密切的溝通，讓我們對於每個品牌商傢的發展需求和趨勢都瞭解得非常及時。
與傳統的房地產開發商不同，怡豐城作為業主與商傢不僅僅是"每個月收租金"的關系，而是通過瞭解能夠引導商傢的優化和升級，更適應市場。從這個角度來說，購物中心的業主就像是半個零售商傢。
其中比較重要的守則，是在購物中心的設計、理念上都要前瞻性地留有彈性空間，以滿足零售商和市場的改變。
南都：舉個例子？
BenjaminHAN：比如南海怡豐城內會設計有大面積的中庭，設計和比例上都有講究，以滿足將來這裡可以舉辦各種活動，甚至在同一個周末可以舉辦三個完全不同類型的活動。這種空間的預留不僅僅是在面積和高度方面，還包括設備的燈光等都要可應對多種場面。購物中心需要不斷的活動，但絕不僅僅是"買一百送一百"這類促銷，而是更多的互動性、參與性的活動。
南都：國內商業地產還面臨一大挑戰--- 電商兇猛。
BenjaminHAN：目前網上購物對傳統實體購物確實有一些沖擊，對這方面我們並不避諱也不抗拒，而是一直在思考，希望能用其他的元素將客戶重新吸引回現場。
電子、高科技的體驗項目會在南海怡豐城裡出現，且不僅僅如此而已。現在每人都有手機，可能未必一定要到商場的大屏幕來"切西瓜"，需要的是能與親友一起來參與的活動和項目，能夠增加人和人之間的交流。舉個最簡單的例子，比如旋轉木馬，這種流行瞭幾百年的"體驗式"項目，現在依舊非常受歡迎。
嘉賓推薦 香港又一城
香港又一城被稱為"充滿創意與歡樂"的大型購物商場，其最大亮點是項目設計以圍繞大自然及強調空間感為主，把自然陽光及寬敞空間融匯為一。
又一城擁有超過200傢商鋪及食肆、電影院、大型溜冰場以及約2.29萬平方米的寫字樓。其中包括有多個體基隆市車貸利息驗式休閑娛樂設施，包括歡天雪地溜冰場、玩具反鬥城和A M C電影院。同時，又一城還有許多極具創意的全新概念店，比如全球首間設有花店的agnesb概念店，以及全亞洲第一間H ollister Co. byA bercrom bie&Fitch等。
敬請關註"foshanleju"
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-09/08364126318.shtml
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