二線城市寫字樓供應高峰來臨









  本報記者 徐妍 北京報道

  未來4年,天津新增寫字樓要花60年來消化?沈陽要25年?

  這些駭人聽聞的數據顯示高雄市銀行,在近兩年來商業地產如火如荼的背後,二線城市寫字樓市場的風險正在顯現。

  日前,世邦魏理仕為本報提供瞭一份名為《中國辦公樓實情調查》的內部報告,其針對北京、廣州、杭州、上海、大連、寧波、成都、青島、深圳、武漢、南京、重慶、沈陽、天津14個重點的調查顯示,這14城市未來4年的寫字樓供應增長高達80%,供應總量約4100萬平方米。

  基於過去3年的平均吸納率測算,天津、沈陽、重慶被評定為供過於求的高風險城市,如要消化未來4年的預期供應量,其所需時間分別為60年、25年、20年;深圳、成都、武漢、南京、青島也以10年以上的去化周期被列為中等風險城市。

  世邦魏理仕的多位高管就該調查結果接受本報記者采訪時指出,目前國內二線城市幾乎都在開發或者規劃建設新興區域、新中央商務區,在這一趨勢帶動下,大量商業地產項目湧入市場,並集中在這些新開發區域內。

  無獨有偶,被視為高風險城市的天津、沈陽、重慶也正處新區開發建設的熱潮之下。

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  "在國內的許多二線城市,寫字樓市場快速增長並非是由經濟增長而帶來的需求所推動的。很大程度上,這種快速擴張是受地方政府的決策引導所致。"世邦魏理仕研究部華北區董事陳紅飛指出,很多地方政府熱衷於開發新區、建設新中央商務區,以便借此來推動土地的銷售、城市的發展、基礎設施建設以及房地產投資,二線城市商業地產過度開發令人擔憂。

  以風險最高、吸納周期達到60年之久的天津為例,該市未來超過370萬平方米的寫字樓新增供應都來自濱海新區,占全市供應的70%;同樣,供過於求、吸納周期長達25年的東北重鎮沈陽,多年致力於金廊區域的開發建設,也導致大量新增寫字樓項目將在未來幾年內密集入市。

  這一情況也存在於成都的天府新城、重慶江北嘴、南京河西商務區、大連東港、杭州錢江新城、寧波東部新城。

  從這14個城市的總體情況來看,約有54%的未來供應來自新興區域、新中央商務區,其中,杭州、成都、寧波、南京、大連和重慶的新中央商務區在2013年至2016年之間將占到各自城市未來總供應的30%至70%。

  然而,在新區建設發展迅猛的同時,二線城市的寫字樓市場需求卻遠未跟上開發腳步。

  在陳紅飛看來,雖然中國經濟朝第三產業發展轉型,但二線城市經濟發展速度難以創造足夠大的寫字樓需求,無法擁有趕超北京、上海辦公樓需求的潛力。

  目前,部分二線城市寫字樓的市場平均空置率徘徊在20%左右,同時在建項目及新增供應又在不斷增加,前景不容樂觀。

  "過去3年,二線城市第三產業的年復合增長率為18%,依此速度,即使每年有45%的寫字樓新增供應延遲上市、且上市後出租率80%即算成功去化,未來4年,二線城市的辦公樓新增供應也要5.97年後才能基本消化。"陳紅飛說。

  此外,在這些新興區域,商業氛圍還有待提升,各項公共生活配套設施也往往不到位,而基礎設施如公交、地鐵等仍需相當長的一段時間才能完善,這使得原本就充裕的供給將需要更長的時間來消化。

  延遲入市現象普遍



  冰凍三尺非一日之寒。

  在地方政府熱衷造新城的背後,許多寫字樓開發商已經預見到二線城市商業地產熱的後遺癥。部分開發商、業主已經開始尋求規避風險的方式。

  "實際上,二線城市商業地產熱潮下的寫字樓開發過度一直是近兩年業內非常關註的問題。從我們接觸的客戶來看,無論是開發商、投資者還是租戶,大傢都很擔心,都在問這些二線城市的寫字樓市場到底面臨多大的供應壓力?市場前景到底有多嚴峻?"陳紅飛說。

  數據顯示,比較過去4年每年預期新增寫字樓供應和實際新增供應,二線城市新寫字樓延期入市的情況正在逐年增加:2009年,寫字樓項目延期入市的情況約30%,而到瞭2012年,這一數字已高達54%。其中,在天津和沈陽這兩個未來供應壓力最大的城市,過去4年,新項目的平均延誤率更是高達70%。

  "寫字樓工程延期入市率逐步提高,其中很重要的一個因素是開發商為瞭避開供應高峰,有意推遲工程入市。還有一卡債整合協商部分是開發商、業主因資金緊缺而導致工程延期的情況。當然,也存在一些許可證延期或者其他情況。"陳紅飛說。

  但無論是開發商主動尋求延期入市以避免供應高峰,還是資金緊缺而導致工程延期,一個非常重要的顯示是,前期投入大、回報周期長的寫字樓開發已成為部分開發者的負擔。

  在此市場境況下,盡管寫字樓散售飽受爭議,但世邦魏理仕的研究團隊仍然認為,散售對於這些二線城市的寫字樓開發項目來說已成為最好的選擇。

  "以沈陽、大連為例,很多二線城市的開發商也都在主動尋求散售寫字樓。"世邦魏理仕沈陽分公司董事總經理周業輝說。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-27/13192152127.shtml


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